Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью. Комментарии юриста | Автограф
722-004

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью. Комментарии юриста

Добрый день, уважаемые читатели. С каждым годом количество людей, которые самостоятельно проверяют юридическую чистоту своей сделки с недвижимостью становится всё больше и больше. Безусловно, это связано с финансовым кризисом, однако, так ли всё гладко и легко на самом деле? Может ли обыватель самостоятельно провести трудоемкую проверку объекта недвижимости? Сегодня поговорим о базовой проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью, а также о том, как самому выявить мошенников и найти подводные камни в документах!

Перед покупкой заинтересованное лицо должно провести тщательный анализ юридической чистоты объекта недвижимости. Как правило, этим занимаются юристы, профилирующее направление деятельности которых – работа с недвижимостью. В то же время, ситуации могут возникнуть разные, поэтому обыватель, в последующем покупатель, должен разбираться в базовом пакете документов, правильно понимать документы, дабы избежать возможных негативных юридических последствий в момент регистрации, а то и после регистрации сделки.

Самый первый совет – не воспринимать серьезно многочисленные рекламные статьи. Основная их цель – пустить пыль в глаза потенциальному покупателю/продавцу. Они призваны повысить количество входящих звонков в фирму, но никак не преследуют цель сделать из вас профессионального юриста по недвижимости. Доверяйте только первоисточникам: законы и фактическая судебная практика (в конкретном регионе)!

Приобретение жилой площади на вторичном рынке имеет свои риски, основные – возможность оспаривания права на объект недвижимости. Поводов для этого много, рассмотрим основные из них:

  • Судебные споры между прошлыми собственниками-наследниками квартиры, попытка судебного раздела жилой площади между бывшими супругами после расторжения брака.
  • Признание бывшего собственника-продавца квартиры недееспособным в судебном порядке, к примеру по причине душевных расстройств или алкоголизма, наркомании, преклонного возраста и тд.
  • Возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица.
  • Выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

Дабы сократить возможные риски, необходимо досконально изучить документы, предоставленные продавцом до совершения сделки – подписания договора и передачи денежных средств:

  • Паспорт гражданина.
  • Справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца, выдача осуществляется в ПНД, НД лично гражданину-заявителю в день обращения.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выдача документа осуществляется Росреестром, либо через МФЦ.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, к ним можно отнести договор купли-продажи квартиры, дарения, договор передачи жилья в собственность (приватизация), свидетельство о праве на наследство (список не исчерпывающий).
  • Нотариальная доверенность. Очень много сделок регистрируются по нотариальной доверенности, как правило через риелтора, юриста по недвижимости, либо близкого родственника. Важно понимать, что доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент времени, и, наличие подлинника документа перед вашими глазами не всегда равнозначно юридической действительности документа. Поэтому, в случае, когда продавец (собственник) действует через своего представителя – убедитесь, что доверенность действительна и не отозвана собственником! Чтобы избежать недействительности сделки – необходимо обратиться в нотариальную палату, это делается для проверки действительности доверенности и полномочий нотариуса. Так же необходимо обратиться с запросом к нотариусу, выдавшему доверенность, о её действительности.
  • Нередки случаи, когда продавцом выступает один человек, однако, он находится в браке, либо недавно разведен, в этом случае требуйте нотариальное согласие супруги на отчуждение жилой площади, либо решение суда по которому конкретному лицу перешло право собственности при разделе имущества в судебном порядке/соглашение о разделе имущества/брачный договор, либо иной документ подтверждающий единоправное распоряжение имуществом.

Нормативная база по выше перечисленным правам требования тех или иных документов:  (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Немаловажным аспектом проверки юридической чистоты сделки будет являться установление сведений по отсутствию притязаний третьих лиц, для этого потребуется проверка следующих документов:

  • Выписка из домовой книги. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данном объекте недвижимости лицах.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Содержит сведения обо всех лицах, которое когда-либо были зарегистрированы в данном объекте недвижимости, также указывается дата и основание регистрации/снятия с регистрационного учета.
  • Выписка из ЕГРН обо всех сделках, которые происходили с данным объектом недвижимости (развернутая/детальная). Важно понимать, чтобы выписка была актуальной, через несколько дней с момента выдачи, она может устареть! Из выписки можно установить, находилась ли квартира под арестом, было ли наложено на неё какое-либо обременение (к примеру, в силу ипотеки), сколько раз продавалась/дарилась, были ли по отношению к данной квартире какие-либо судебные споры. Обращаю ваше внимание, что по запросу нотариуса, в электронной форме в автоматизированном режиме, запрашиваемые сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после направления соответствующего запроса (ч.14 ст.62 Закона №218-ФЗ)!

Нормативная база по выше перечисленным правам требования тех или иных документов: ч. 9 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968.

Качество квартиры

Когда с формальностями закончили – основные документы на квартиру вас устроили, дееспособность участвующих лиц в сделке проверена и не вызывает сомнений, переходим непосредственно к самой квартире – запрашиваем у собственника документы из БТИ – план, сверяем план с действительностью. Все действия по перепланировке, переустройству и прочему, что так или иначе изменяло внешний или внутренний вид, относительно плана – должны быть подтверждены документально – получены согласия от органов местного самоуправления, либо получено судебное решение, к примеру об узаконение перепланировки (ст.26 ЖК РФ). Если вы осматриваете квартиру и видите, что на действующем техническом плане жилья имеется несущая стена, а в действительности – её нету, иными словами действия собственника жилья не узаконены – рекомендую отказаться от сомнительного объекта.

Итак, мы разобрали основные моменты проверки чистоты квартиры при её покупке, надо понимать, что данная информация не является исчерпывающей и предназначена для ознакомления с базовыми действиями по сделкам. Для совершения сделки по купле-продаже недвижимости, я рекомендую обратиться к юристу по недвижимости.

Обратиться за консультацией и получить более подробные ответы на ваши вопросы вы можете по телефонам: 8-983-547-9595 (Барнаул), 375-2334 (Новосибирск). Директор ООО «Центр юридического сопровождения», Кочергин Юрий Алексеевич.

Комментариев нет.

Оставить комментарий